経験者が語る。住宅ローンが払えなくなったらどうすればいいか。

住宅ローンが払えない・・・

契約した当初は当然そのような事態になることは想定はしていなかったであろうが、やはり35年などの長期的なローンを組めば、最後まで順風満帆ですすむとは限らない。

リストラ、、会社の倒産、入院、、減収、、、思わぬ出費。

長い人生においては想定していないことが起こるのは当然で、それに備えておくことが重要ではあるが、必ずしも誰もが備えがあるとも限らないのもまた現実。

さて、本題。
もし、住宅ローンを払えなくなったらどうなるか。

ある程度、3回なり4回なりの延滞が累積すると、債権者は、それ以降の対応をサービサーと呼ばれる債権回収の専門業者に委託することが多い。
(債権回収専門業者というと怖いイメージがあるが、法務省に認可を受けているまともな業者なので、全くビビる必要はない。)

話はそれたが、もしさらに支払いをしなければどうなるか。

契約約款により異なるが、だいたいが、6回以上の延滞をもって、期限の利益の喪失手続きをとられてしまう。
契約上、6回以上の長期延滞に限らず、例えば債務者の破産や、抵当物件に対する第三者の差押など、他にも期限の利益の喪失になるケースはあるが、それはとりあえずおいといて、その多くは長期延滞が原因であるはずだ。

ちなみに、期限の利益の喪失というのは、簡単に言えば、もう分割でのローン返済を債権者が受け入れなくなるということだ。
つまりどうなるかというと、その時点で存在する残債務、元金、利息、及び延滞損害金の一括払いを求められるということだ。
当然そのような余力などあるはずもなく、債権者(サービサー)は次なる手段をどうするか。
融資物件の売却し、その売却金により、残債務を回収するという方法だ。

一般的には不動産物件の売却であれば、不動産仲介業者に任意売却をしてもらう方が、競売より高く売れる。
目安として、競売で処分してしまうと、だいたい任意売却の8掛け程度の額で処分されてしまう。
だが、債権者がとる処分の手段は競売になる。

さて、話は戻るが、契約者が引き続き家に居住したいのであれば、この「期限の利益の喪失」だけはどうしても避けなければならない。

とはいっても先立つものがない・・

ではどうすれば債権者側がまってくれるのか?
破産とかではなく、長期延滞であれば払えない状態ではあっても、債権者側にとるアクション次第ではなんとかなる場合もある。

その① 支払条件変更の相談の申し入れ

素直に現状を債権者の窓口に伝え、支払い額の見直しを要請する。
結果的にはまとまれば、その時点で延滞している支払い部分を先々のローンに薄く引き伸ばし上乗せ、支払額の再調整して契約を巻きなおすことができるはずだ。
ただ、債権者側としては、応じる必要性はないので、より粘り強い交渉が求められる。
その原因となる特殊な事情、災害や、疫病の蔓延など、社会的な問題が根本原因であると債権者側も応じやすいだろう。
また、以降の支払い計画とそのエビデンスなどの提示も重要である。

その② 住宅資金特別条項を付けた個人再生の申立

これは個人再生という法律的な債務整理だ。
簡単にいえば、破産の一歩手前といったところか。
個人再生とは消費者金融やクレジット会社など複数の債権者に借金をし、いわゆるクビが回らない状態になった場合だが、債務の一部を免除してもらい、その余りを分割払いすることで、破産を避けるという方法だが、
この手続きに「住宅ローン」を含まず申し立てるということができる。
この手続きについては弁護士に費用を支払いし、委任することになる。
債権者側と支払い条件変更の話し合いで決着に至らない場合、弁護士を間にいれるとまとまる可能性が高まる。

それでも支払いができないなら、、

いずれの手段であろうが、支払いをしなくていいわけはない。その後も返済はついて回る。
支払条件変更契約の再締結や、個人再生がうまくいったとしても、その後の支払いができない、または、自信がないならば、いっそのこと、物件を売却するのもひとつの手だ。

ただ、物件売却したとしても、それで終わりではない。
例えばだが、仮に、売却時三千万の残債務があったとして、物件売却により一千万を債務に充てられたとした場合、まるまる二千万の負債が残ることになる。
なので、できるだけ高く売れるよう、販売力が強い大手の不動産業者に任せることが重要である。

融資物件の売却を決心したらすぐでていかないとならないのか?

答えはノーだ。
不動産仲介業者を間にいれた任意売却であれ、債権者が競売の申立てをした場合であれ、売却が決定し引き渡しまでは住める。
そしてその間の住宅ローンの返済はせずとも問題はない。
ここがキモだ。

もし仮に・・、まず任意売却を不動産業者に依頼、売主であるあなたが納得できる額の売却に至らなかった場合、最終的に債権者は任意売却での処分をあきらめ、競売で処分する。
また競売も申立ててすぐ入札が開始されるわけではない。
裁判所の依頼する専門家による価格査定などを経由し入札、改札になる。
つまり、任意売却から競売へ以降するとした場合、処分まで仮に1年かかったとすれば、、その間はただで住居に住めるのだ。

その後の債務について。

不動産購入して、途中で物件を売却した場合のローン残高は一般的には多額になる。
まともに返済しようとして、払えるような額でおさまるケースは少ないと言っていい。
債権者と話し合いし、少額でも分割で支払いする意思を伝え、毎月1万円なり、2万円なりと返済を続けることもいいだろう。
または、特に資産等もないのであれば、破産を申立て、免責を受けてもいいかもしれない。

だが、もう忘れてほっとくというのもひとつの手段だ。

債権者側も、物件を処分するところまでを債権回収の工程としてのピークと考えているので、以降の債権回収にはさほど力を入れていないという実情はあるようで、督促状を数回送っただけで終わってしまうことも多々ある。

仮に残債務が、数千万残ってたとしても、最終入金日から10年間、弁済せず、弁済意思を示さずに放置しておけば時効だ。

その場合は時効の援用手続きが必要になるので、それについてはこちらの記事を参考にしてもらいたい。

以上、
住宅ローンで思い悩んでいる人の参考になれば幸いだ。

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